Verpflichtende Richtlinien
In den letzten Monaten wurde es immer wieder in den Medien berichtet, seit 1. August gelten für Banken bei der Vergabe von Immobilienkrediten verpflichtend strengere Vorgaben. Grund dafür sind laut der Finanzmarktaufsicht (FMA) die „Begrenzung der systemischen Risiken bei Fremdkapitalfinanzierungen.“
Die Änderungen im Überblick:
-) Maximale Laufzeit von 35 Jahren Diese Grenze wurde bisher schon von den meisten Banken eingehalten und wird daher aus meiner Sicht nur sehr geringe Auswirkungen haben.
-) Beleihungsquote von maximal 90% Bedeutet konkret, dass der Kredit maximal 90% vom errechneten Marktwert (durch die Bank) betragen darf. Wenn man noch ca. 10% Nebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, …) hinzuzählt, sind mindestens 20% an Eigenmitteln notwendig. Beispiel: Bei Projektkosten von 400.000€ sind zumindest Eigenmittel im Wert von 80.000€ einzubringen.
-) Schuldendienstquote von maximal 40% Die Kreditrate darf maximal 40% des Nettoeinkommens (inkl. Urlaub- und Weihnachtsgeld) betragen. Hier werden auch bereits bestehende Verbindlichkeiten wie beispielsweise Privatkredite berücksichtigt. Ein kleines Beispiel: Bei einem Haushaltseinkommen von 3.750€ netto monatlich, darf die monatliche Kreditbelastung 1.500€ nicht übersteigen. Diese Obergrenzen sind eigentlich nichts Neues und wurden auch schon vorher von Banken umgesetzt, nun sind sie aber verpflichtend für alle. Den Banken stehen Ausnahmekontingente für Überschreitungen zur Verfügung. Es dürfen maximal 20% aller Kredite bei einem Institut eine der Obergrenzen überschreiten.
Zinsen
Im Bereich der Zinsen ist seit Anfang des Jahres ein starker Anstieg zu beobachten. In Abbildung 1 ist die Entwicklung des 3-Monats EURIBOR dargestellt, welcher maßgeblich für Kredite mit variabler Verzinsung ist. Hier lässt sich erkennen, dass dieser seit dem Tief von knapp -0,6% Ende letzten Jahres, mittlerweile auf knapp über +0,2% gestiegen ist, was einer Steigerung von 0,8% entspricht.
Abbildung 1: Entwicklung 3M-EURIBOR seit 2020
Die Konditionen für fix verzinste Kredite sind in dieser Zeit sogar noch stärker angestiegen. Beim Blick auf die Entwicklung des 3M-EURIBOR in den vergangenen 20 Jahren stellt man, wie in Abbildung 2 ersichtlich ist, jedoch fest, dass das Zinsniveau in den letzten Jahren historisch niedrig war und trotz der Steigerung immer noch ist. Der 3M-EURIBOR stand im Zuge der Finanzkrise im Jahr 2008 kurzzeitig bei über 5% (!), wovon wir aktuell noch sehr weit entfernt sind.
Fazit
Ob es aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen zu einer Abkühlung bei den Immobilienpreisen kommen wird, werden die nächsten Monate zeigen. Meiner Meinung nach spricht vieles dafür.
Fest steht definitiv, dass es aufgrund der gestiegenen Komplexität künftig noch wichtiger wird, Kreditangebote von verschiedenen Banken miteinander zu vergleichen und auf professionelle sowie neutrale Unterstützung zu setzen. Nur so gelingt es, die bestmögliche Finanzierung für das geplante Immobilienprojekt zu erhalten.
Abbildung 2: Historische Entwicklung 3M-EURIBOR
Quellen:
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